Užívání společné nemovitosti po rozvodu: Na co máte právo?

Právní úprava užívání nemovitosti po rozvodu

Po rozvodu manželství nastává často složitá situace ohledně užívání společné nemovitosti, která byla součástí společného jmění manželů (SJM). Pokud se bývalí manželé nedohodnou na způsobu užívání nemovitosti dobrovolně, řídí se jejich práva a povinnosti příslušnými ustanoveními občanského zákoníku. V případě, že nedojde k dohodě mezi bývalými manžely, může kterýkoliv z nich podat návrh k soudu na vypořádání SJM.

Základním právním předpisem upravujícím tuto problematiku je zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který stanoví tříletou lhůtu pro vypořádání SJM od zániku manželství. Během této doby mají oba bývalí manželé právo nemovitost užívat, přičemž jsou povinni se podílet na její správě a údržbě. To znamená, že musí společně hradit náklady spojené s provozem nemovitosti, jako jsou energie, opravy či pojištění.

V praxi často nastává situace, kdy jeden z bývalých manželů v nemovitosti bydlí a druhý nikoliv. V takovém případě má ten, kdo v nemovitosti nebydlí, nárok na náhradu za to, že nemůže svůj spoluvlastnický podíl užívat. Výše této náhrady se obvykle stanoví jako polovina obvyklého nájemného v dané lokalitě. Současně platí, že manžel užívající nemovitost nemůže druhému manželovi bránit v přístupu do nemovitosti nebo mu znemožňovat výkon jeho vlastnických práv.

Právní úprava pamatuje i na situace, kdy jeden z bývalých manželů nemovitost poškozuje nebo ji užívá způsobem, který omezuje práva druhého spoluvlastníka. V takových případech se lze domáhat soudní ochrany, přičemž soud může nařídit i nucený prodej nemovitosti, pokud je to nezbytné pro ochranu práv spoluvlastníků.

Významným aspektem je také možnost uzavření dohody o užívání nemovitosti. Taková dohoda může upravit všechny podstatné otázky, jako jsou podmínky užívání, rozdělení nákladů či případné nájemné. Je vhodné, aby byla uzavřena písemně a obsahovala jasná pravidla pro případné budoucí spory. Pokud k dohodě nedojde, může soud na návrh některého z bývalých manželů rozhodnout o zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání.

V případě, že v nemovitosti žijí nezletilé děti, přihlíží soud při rozhodování o užívání nemovitosti především k jejich zájmům. Často je preferováno řešení, kdy nemovitost užívá ten z rodičů, kterému byly děti svěřeny do péče. To však neznamená, že by druhý rodič ztratil svá vlastnická práva nebo nárok na vypořádání.

Právní úprava také řeší situaci, kdy jeden z bývalých manželů zemře před vypořádáním SJM. V takovém případě přechází jeho práva a povinnosti na dědice, kteří se stávají účastníky řízení o vypořádání SJM. Tato situace může celý proces značně zkomplikovat, proto je vždy lepší dosáhnout dohody co nejdříve po rozvodu.

Dohoda bývalých manželů o užívání nemovitosti

Po rozvodu manželství často nastává složitá situace ohledně užívání společné nemovitosti, která byla součástí společného jmění manželů. Bývalí manželé mají několik možností, jak tuto situaci právně vyřešit, přičemž nejčastější a nejvhodnější variantou je uzavření písemné dohody o užívání nemovitosti. Tato dohoda může mít dočasný charakter do doby vypořádání SJM nebo může být trvalým řešením situace.

V dohodě by měly být jasně stanoveny podmínky užívání nemovitosti, včetně případného rozdělení nemovitosti na samostatné bytové jednotky, pokud to dispozice domu umožňuje. Je důležité přesně specifikovat, které části nemovitosti bude který z bývalých manželů užívat a jakým způsobem se budou podílet na nákladech spojených s údržbou a provozem nemovitosti. Součástí dohody by mělo být také ustanovení o hrazení energií, pojištění nemovitosti a dalších souvisejících výdajů.

Dohoda může obsahovat i ustanovení o tom, jak budou řešeny případné spory mezi bývalými manžely, například prostřednictvím mediace nebo určením konkrétního způsobu komunikace. Velmi důležité je také upravit přístup třetích osob do nemovitosti, zejména pokud jde o návštěvy příbuzných nebo nových partnerů. V případě, že v nemovitosti žijí také nezletilé děti, je vhodné v dohodě zohlednit jejich potřeby a zajistit jim stabilní prostředí.

Právní aspekty užívání nemovitosti po rozvodu zahrnují také otázku vlastnických práv a možnosti nakládání s nemovitostí. Dokud nedojde k vypořádání SJM, jsou oba bývalí manželé stále podílovými spoluvlastníky nemovitosti a nemohou s ní samostatně disponovat bez souhlasu druhého. Proto je vhodné v dohodě upravit i případný prodej nemovitosti nebo možnost odkupu podílu jedním z manželů.

V praxi se často setkáváme s situací, kdy jeden z manželů v nemovitosti zůstává a druhý se odstěhuje. V takovém případě je nutné v dohodě stanovit případnou kompenzaci za užívání nemovitosti, která může mít podobu nájemného nebo jiného finančního vyrovnání. Důležité je také pamatovat na to, že dohoda o užívání nemovitosti by měla být v souladu s případnou dohodou o vypořádání SJM nebo s rozhodnutím soudu o vypořádání SJM.

Při sepisování dohody je vhodné myslet i na budoucí změny životní situace obou bývalých manželů. Proto by měla obsahovat ustanovení o možnosti změny dohody nebo její výpovědi. Doporučuje se také zahrnout mechanismus pro pravidelnou revizi podmínek užívání, například v ročních intervalech. V případě, že jeden z bývalých manželů přestane dodržovat dohodnuté podmínky, měla by dohoda obsahovat také sankční ustanovení a způsob řešení takové situace.

Soudní rozhodnutí při absenci dohody manželů

V případech, kdy se rozvedení manželé nedokáží dohodnout na užívání společné nemovitosti, přichází na řadu soudní řešení této situace. Soud při svém rozhodování přihlíží k několika zásadním faktorům, přičemž primárním hlediskem je zajištění důstojného bydlení pro oba bývalé manžele. Rozhodnutí soudu může mít různé podoby, od stanovení přesného režimu užívání nemovitosti až po její přikázání do výlučného užívání jednoho z manželů.

Soud při svém rozhodování musí vzít v úvahu zejména potřeby nezletilých dětí a jejich právo na zachování životní úrovně. To v praxi často znamená, že nemovitost bývá přiřknuta do užívání tomu z manželů, kterému byly děti svěřeny do péče. Tento přístup vychází z principu nejlepšího zájmu dítěte, který je zakotven v občanském zákoníku.

Dalším významným faktorem, který soud zohledňuje, je ekonomická situace obou manželů a jejich schopnost zajistit si alternativní bydlení. V případě, že jeden z manželů disponuje výrazně vyššími příjmy nebo má k dispozici jiné nemovitosti vhodné k bydlení, může soud přihlédnout k této skutečnosti ve prospěch ekonomicky slabšího partnera. Soud také posuzuje, kdo z manželů má větší možnosti zajistit si náhradní bydlení s ohledem na své finanční a sociální zázemí.

V rámci soudního řízení se rovněž zkoumá, zda některý z manželů nevykazuje prvky závadného chování, které by mohlo negativně ovlivňovat užívání nemovitosti. Může jít například o případy domácího násilí, závislostí nebo jiného jednání, které znemožňuje pokojné společné užívání nemovitosti. V takových případech soud zpravidla přikáže nemovitost do užívání tomu z manželů, který takové problémy nezpůsobuje.

Soudní rozhodnutí může také stanovit přesná pravidla pro užívání jednotlivých částí nemovitosti, včetně společných prostor, zahrady nebo příslušenství domu. V některých případech soud určí časový harmonogram užívání nemovitosti, zejména pokud je možné nemovitost fakticky rozdělit na dvě samostatné bytové jednotky.

Důležitým aspektem soudního rozhodnutí je také stanovení povinnosti hradit náklady spojené s užíváním nemovitosti. Soud obvykle určí, v jakém poměru se budou bývalí manželé podílet na úhradě hypotéky, pojištění, daní z nemovitosti a běžné údržby. Toto rozdělení by mělo odpovídat míře užívání nemovitosti jednotlivými manžely a jejich ekonomickým možnostem.

V případě, že soud přikáže nemovitost do výlučného užívání jednomu z manželů, může současně stanovit povinnost druhému manželovi poskytovat finanční kompenzaci. Tato kompenzace má vyvážit skutečnost, že jeden z manželů nemůže realizovat své vlastnické právo k nemovitosti v plném rozsahu. Výše kompenzace se obvykle odvíjí od tržního nájemného v dané lokalitě a velikosti podílu druhého manžela na nemovitosti.

Náhrada za užívání nemovitosti druhým manželem

V případě užívání nemovitosti po rozvodu manželství vzniká často složitá situace, kdy jeden z bývalých manželů nadále obývá společnou nemovitost, zatímco druhý se musel vystěhovat. Právní řád České republiky stanovuje, že v takovém případě má manžel, který nemovitost neužívá, nárok na kompenzaci za to, že druhý bývalý manžel užívá nemovitost výhradně pro sebe. Tato náhrada představuje specifickou formu vypořádání, která reflektuje skutečnost, že jeden z bývalých manželů je fakticky omezen ve svém vlastnickém právu.

Výše náhrady za užívání se obvykle stanovuje jako polovina obvyklého nájemného v dané lokalitě a čase, přičemž se zohledňuje velikost a stav nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že nárok na náhradu za užívání vzniká od okamžiku, kdy jeden z manželů přestal nemovitost užívat, nikoliv až od právní moci rozsudku o rozvodu. Tento princip byl potvrzen i judikaturou Nejvyššího soudu, který opakovaně zdůraznil, že náhrada za užívání nemovitosti představuje legitimní nárok vyplývající z principu spravedlivého vypořádání majetkových vztahů mezi bývalými manžely.

V praxi se často setkáváme s situací, kdy užívající manžel argumentuje tím, že hradí veškeré náklady spojené s provozem nemovitosti, jako jsou energie, běžná údržba či drobné opravy. Tyto náklady však nelze automaticky započítávat proti nároku na náhradu za užívání. Judikatura v této věci jasně stanoví, že běžné náklady spojené s užíváním nemovitosti nese ten, kdo nemovitost fakticky užívá, zatímco náklady na větší opravy či rekonstrukce by měli nést oba bývalí manželé společně, pokud se nedohodnou jinak.

Při stanovení náhrady za užívání je třeba vzít v úvahu i případné investice do nemovitosti, které užívající manžel realizoval po rozvodu. Tyto investice mohou mít vliv na konečnou výši náhrady, zejména pokud vedly ke zhodnocení nemovitosti. Soud v takových případech posuzuje, zda byly investice účelné a přiměřené, a zda byly realizovány se souhlasem druhého spoluvlastníka.

Problematickou může být situace, kdy v nemovitosti zůstává manžel pečující o nezletilé děti. V takovém případě soudy často přihlížejí k této skutečnosti při stanovení výše náhrady za užívání, nicméně samotný fakt péče o děti automaticky neznamená, že by náhrada za užívání neměla být hrazena vůbec. Soudy v těchto případech často volí kompromisní řešení, kdy stanoví náhradu v nižší výši s ohledem na zajištění bydlení nezletilých dětí.

Důležitým aspektem je také možnost uzavření dohody mezi bývalými manžely o užívání nemovitosti a případné náhradě. Taková dohoda může významně zjednodušit celou situaci a předejít případným soudním sporům. Pokud k dohodě nedojde, je možné se domáhat náhrady za užívání soudní cestou, přičemž nárok se promlčuje v obecné tříleté promlčecí lhůtě.

Možnosti vypořádání SJM k nemovitosti

Po rozvodu manželství nastává období, kdy je třeba vypořádat společné jmění manželů (SJM), přičemž nemovitost často představuje nejhodnotnější součást tohoto majetku. Bývalí manželé mají několik možností, jak situaci s nemovitostí vyřešit. Nejčastějším řešením je dohoda o vypořádání SJM, kde se manželé dohodnou na konkrétním způsobu rozdělení majetku včetně nemovitosti.

Jednou z možností je, že jeden z manželů vyplatí druhého a stane se výhradním vlastníkem nemovitosti. V takovém případě je nutné stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitosti, často za pomoci znaleckého posudku. Vyplácející manžel musí disponovat dostatečnými finančními prostředky nebo si zajistit úvěr pro vyplacení druhého manžela. Součástí dohody by mělo být i vypořádání případného hypotečního úvěru, který na nemovitosti vázne.

Další variantou je prodej nemovitosti třetí osobě a následné rozdělení získaných finančních prostředků mezi bývalé manžele. Toto řešení může být vhodné zejména v situacích, kdy ani jeden z manželů nemá zájem nebo možnost v nemovitosti nadále bydlet. Při prodeji je důležité, aby se oba manželé shodli na prodejní ceně a podmínkách prodeje. Výtěžek z prodeje se zpravidla dělí rovným dílem, pokud se manželé nedohodnou jinak.

V některých případech se bývalí manželé mohou dohodnout na přeměně vlastnictví na podílové spoluvlastnictví, kdy každý z nich vlastní ideální polovinu nemovitosti. Toto řešení však může přinášet praktické komplikace při správě a užívání nemovitosti, proto je vhodné současně uzavřít dohodu o způsobu užívání nemovitosti.

Pokud se bývalí manželé nedokáží dohodnout na vypořádání SJM do tří let od zániku manželství, nastupuje zákonná domněnka. V takovém případě platí, že se bývalí manželé vypořádali tak, že movité věci jsou ve vlastnictví toho, kdo je pro potřebu svou, své rodiny nebo domácnosti výlučně jako vlastník užívá. O ostatních movitých věcech a nemovitých věcech platí, že jsou v podílovém spoluvlastnictví a že podíly obou spoluvlastníků jsou stejné.

V praxi je nejlepším řešením dosáhnout dohody o vypořádání SJM co nejdříve po rozvodu. Dlouhodobé neřešení majetkových vztahů může vést k významným komplikacím, například při nutnosti provést rekonstrukci nemovitosti nebo při jejím případném prodeji. Důležité je také pamatovat na to, že užívání nemovitosti po rozvodu může být zpoplatněno - manžel, který v nemovitosti bydlí, by měl druhému hradit polovinu tržního nájemného, pokud se nedohodnou jinak.

Pro platnost dohody o vypořádání SJM k nemovitosti je nezbytná písemná forma s úředně ověřenými podpisy. Dohoda nabývá účinnosti až vkladem do katastru nemovitostí. Je proto vhodné využít služeb právního zástupce, který zajistí správnou formulaci dohody a její soulad s právními předpisy.

Po rozvodu manželství zůstává nemovitost ve společném jmění manželů až do doby vypořádání, přičemž oba manželé mají právo nemovitost užívat, ale také povinnost přispívat na její údržbu a správu

Radmila Horáčková

Práva a povinnosti spoluvlastníků nemovitosti

Spoluvlastnictví nemovitosti s sebou přináší řadu práv a povinností, které musí všichni spoluvlastníci respektovat a dodržovat. V případě bývalých manželů, kteří po rozvodu zůstávají spoluvlastníky nemovitosti, je situace často komplikovanější vzhledem k jejich vzájemným vztahům. Každý ze spoluvlastníků má právo nemovitost užívat v rozsahu odpovídajícím jeho spoluvlastnickému podílu, přičemž nesmí omezovat práva ostatních spoluvlastníků.

Základním právem spoluvlastníka je podílet se na správě společné věci. To zahrnuje rozhodování o běžné údržbě, opravách a změnách nemovitosti. Pro běžnou správu nemovitosti je potřeba souhlas většiny spoluvlastníků počítané podle velikosti podílů. V případě významných změn nebo rozhodnutí přesahujících rámec běžné správy je nutný souhlas všech spoluvlastníků. To se týká například rekonstrukcí, stavebních úprav nebo změny účelu užívání nemovitosti.

Spoluvlastníci jsou povinni podílet se na nákladech spojených s údržbou a správou nemovitosti v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů. To zahrnuje platby za energie, údržbu, opravy, pojištění nemovitosti a další související výdaje. Pokud jeden ze spoluvlastníků hradí náklady sám, má právo požadovat po ostatních spoluvlastnících poměrnou úhradu těchto nákladů.

V případě, že jeden ze spoluvlastníků užívá nemovitost ve větším rozsahu než odpovídá jeho podílu, je povinen poskytnout ostatním spoluvlastníkům přiměřenou náhradu. Tato náhrada může mít podobu finančního vyrovnání nebo může být kompenzována jiným způsobem, na kterém se spoluvlastníci dohodnou.

Důležitým aspektem je také odpovědnost za škody vzniklé na nemovitosti. Spoluvlastníci odpovídají za škody způsobené jejich jednáním nebo zanedbáním povinností společně a nerozdílně. To znamená, že poškozený může požadovat náhradu škody po kterémkoli ze spoluvlastníků, který pak má právo požadovat poměrnou část náhrady po ostatních spoluvlastnících.

V případě pronájmu nemovitosti je potřeba souhlasu všech spoluvlastníků, pokud se nejedná pouze o pronájem části odpovídající podílu konkrétního spoluvlastníka. Příjmy z pronájmu se rozdělují mezi spoluvlastníky podle velikosti jejich podílů. Spoluvlastník nemůže bez souhlasu ostatních provádět změny, které by mohly zhoršit užívání nemovitosti jinými spoluvlastníky.

Při neshodách mezi spoluvlastníky může kterýkoliv z nich podat návrh na soudní řešení sporu. Soud může rozhodnout o způsobu užívání nemovitosti, stanovit pravidla správy nebo nařídit její prodej a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky. V krajním případě může soud také rozhodnout o zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání, pokud společné vlastnictví působí významné problémy a není možné dosáhnout dohody mezi spoluvlastníky.

Náklady spojené s užíváním společné nemovitosti

V případě užívání společné nemovitosti po rozvodu manželství vzniká řada finančních závazků a povinností, které musí být mezi bývalými manžely spravedlivě rozděleny. Základním principem je, že náklady spojené s užíváním nemovitosti by měli hradit oba bývalí manželé rovným dílem, pokud se nedohodnou jinak nebo soud neurčí jinak. Mezi tyto náklady patří zejména pravidelné platby za energie, vodné a stočné, svoz odpadu, vytápění a další služby spojené s běžným provozem nemovitosti.

Významnou položkou jsou také náklady na údržbu a opravy nemovitosti. I když nemovitost užívá pouze jeden z bývalých manželů, druhý manžel se nemůže automaticky zprostit povinnosti podílet se na nezbytných opravách a údržbě. Jedná se například o opravy střechy, fasády, výměnu oken, opravu topného systému či další zásahy, které jsou nutné pro zachování hodnoty a funkčnosti nemovitosti. Tyto náklady by měly být hrazeny z podílů obou vlastníků, jelikož se jedná o investice do společného majetku.

Daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti představují další pravidelné výdaje, které jsou bývalí manželé povinni hradit společně. Pokud jeden z manželů tyto platby uhradí sám, má právo požadovat po druhém manželovi úhradu jeho podílu. V případě, že jeden z bývalých manželů nemovitost výhradně užívá, může být spravedlivé, aby hradil běžné provozní náklady samostatně, nicméně to nezbavuje druhého manžela povinnosti podílet se na zásadních investicích do nemovitosti.

Zvláštní pozornost je třeba věnovat situacím, kdy jeden z bývalých manželů v nemovitosti nebydlí. V takovém případě může požadovat po druhém manželovi náhradu za užívání jeho podílu, což se obvykle stanovuje jako polovina obvyklého nájemného v dané lokalitě. Tato náhrada může být započtena proti nákladům na údržbu a opravy, které hradí užívající manžel.

Při neshodách ohledně hrazení nákladů je možné obrátit se na soud, který může rozhodnout o způsobu úhrady nákladů s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem případu. Soud přitom zohledňuje zejména rozsah užívání nemovitosti jednotlivými manžely, jejich finanční možnosti a případné investice, které již do nemovitosti vložili. V praxi se často setkáváme s případy, kdy jeden z manželů odmítá hradit svůj podíl na nákladech, což může vést k dlouhodobým sporům a zhoršení již tak napjatých vztahů mezi bývalými manžely.

Pro předcházení sporům je vhodné písemně upravit způsob hrazení nákladů již při vypořádání společného jmění manželů nebo uzavřít dohodu o užívání nemovitosti, ve které budou jasně stanoveny povinnosti obou stran. Taková dohoda by měla obsahovat nejen rozdělení běžných provozních nákladů, ale i způsob rozhodování o větších investicích a opravách a mechanismus jejich financování.

Prodej nemovitosti jako řešení situace

Prodej společné nemovitosti představuje často nejčistší a nejefektivnější způsob vypořádání majetkových vztahů po rozvodu manželství. V případech, kdy bývalí manželé nedokáží najít společnou řeč ohledně dalšího užívání nemovitosti nebo když finanční situace neumožňuje jednomu z nich vyplatit druhého, je prodej logickým východiskem. Důležité je si uvědomit, že k prodeji nemovitosti je potřeba souhlasu obou bývalých manželů, jelikož nemovitost je stále součástí nevypořádaného společného jmění manželů.

Proces prodeje může být zahájen na základě vzájemné dohody, kdy se bývalí manželé dohodnou na podmínkách prodeje, včetně prodejní ceny, způsobu prodeje a rozdělení získaných finančních prostředků. Pokud k takové dohodě nedojde, může kterýkoliv z bývalých manželů podat návrh na vypořádání SJM k soudu, který může následně rozhodnout o prodeji nemovitosti a rozdělení výtěžku mezi bývalé manžele.

V praxi se často setkáváme s situací, kdy jeden z bývalých manželů blokuje prodej nemovitosti nebo odmítá spolupracovat. V takovém případě je možné se obrátit na soud, který může nařídit prodej nemovitosti v rámci vypořádání SJM. Soud přitom přihlíží k potřebám obou stran a může stanovit podmínky prodeje tak, aby byly chráněny zájmy obou bývalých manželů.

Při prodeji nemovitosti je třeba myslet i na praktické aspekty. Je vhodné zajistit profesionální ocenění nemovitosti, aby byla stanovena reálná tržní cena. Důležitá je také volba způsobu prodeje - zda nemovitost prodat prostřednictvím realitní kanceláře nebo vlastními silami. V případě prodeje přes realitní kancelář je nutné, aby s výběrem realitní kanceláře a podmínkami spolupráce souhlasili oba bývalí manželé.

Výtěžek z prodeje nemovitosti se zpravidla dělí mezi bývalé manžele rovným dílem, pokud není dohodnuto jinak nebo pokud soud neurčí jiný poměr rozdělení. Je třeba pamatovat na to, že z výtěžku prodeje je nutné uhradit případné závazky váznoucí na nemovitosti, například hypoteční úvěr. Teprve zbývající částka se rozdělí mezi bývalé manžele.

Prodej nemovitosti může být také komplikován existencí nájemních smluv nebo věcných břemen. V těchto případech je nutné řešit i právní vztahy s třetími osobami a zajistit, aby prodej nemovitosti neporušil jejich práva. Kupující musí být o všech právních vztazích týkajících se nemovitosti řádně informován.

Časté jsou také situace, kdy jeden z bývalých manželů v nemovitosti bydlí a odmítá se vystěhovat. V takovém případě je možné dohodnout přiměřenou lhůtu k vystěhování nebo tuto otázku řešit prostřednictvím soudu. Je vhodné tyto záležitosti vyřešit ještě před zahájením prodeje, aby nedocházelo ke komplikacím při předání nemovitosti novému vlastníkovi.

Předkupní právo bývalého manžela k nemovitosti

V případě vypořádání společného jmění manželů po rozvodu může nastat situace, kdy jeden z bývalých manželů získá do výlučného vlastnictví nemovitost, která byla původně součástí SJM. V takovém případě zákon stanovuje zákonné předkupní právo ve prospěch druhého bývalého manžela. Toto právo je upraveno v občanském zákoníku a představuje významný právní institut chránící zájmy bývalých manželů.

Způsob užívání nemovitosti	Právní důsledky
Dohoda bývalých manželů	Smluvní úprava užívání, možnost nájemní smlouvy
Soudní rozhodnutí	Určení výlučného práva užívání jednomu z manželů
Společné užívání	Povinnost hradit náklady poměrně
Opuštění nemovitosti	Zachování vlastnického práva bez práva užívání

Předkupní právo znamená, že pokud chce vlastník nemovitosti tuto nemovitost prodat, musí ji nejprve nabídnout ke koupi druhému bývalému manželovi za stejných podmínek, jaké by nabídl třetí osobě. Toto předkupní právo trvá po dobu tří let od vypořádání společného jmění manželů. Důležité je si uvědomit, že předkupní právo se vztahuje pouze na úplatné převody, nikoli na bezúplatné převody jako je například darování.

Realizace předkupního práva probíhá tak, že vlastník nemovitosti musí písemně oznámit druhému bývalému manželovi svůj záměr nemovitost prodat a současně mu sdělit podmínky prodeje včetně kupní ceny. Bývalý manžel má pak lhůtu tří měsíců na to, aby předkupní právo využil. Pokud v této lhůtě předkupní právo nevyužije nebo se jej výslovně vzdá, může vlastník nemovitost prodat třetí osobě, ale pouze za podmínek, které byly nabídnuty bývalému manželovi.

Je třeba zdůraznit, že předkupní právo se zapisuje do katastru nemovitostí jako věcné právo a působí i vůči právním nástupcům vlastníka nemovitosti. To znamená, že pokud by vlastník nemovitost prodal třetí osobě bez splnění povinnosti nabídnout ji nejprve bývalému manželovi, může se bývalý manžel domáhat neplatnosti takového převodu.

V praxi často dochází k situacím, kdy se bývalí manželé dohodnou na vzdání se předkupního práva již při vypořádání společného jmění manželů. Takové vzdání se práva musí mít písemnou formu s úředně ověřenými podpisy. Je to praktické řešení zejména v případech, kdy je vztah mezi bývalými manželi konfliktní a chtějí definitivně ukončit veškeré majetkové vazby.

Předkupní právo může být také významným faktorem při plánování prodeje nemovitosti. Vlastník musí počítat s tím, že proces prodeje se může prodloužit o dobu nutnou k realizaci předkupního práva. Porušení předkupního práva může vést k soudním sporům a případné neplatnosti kupní smlouvy. Proto je důležité tento institut respektovat a postupovat v souladu se zákonem. Realitní makléři by měli být o existenci předkupního práva informováni a zohlednit jej při zprostředkování prodeje nemovitosti.

Nájemní vztah mezi rozvedenými manžely

Po rozvodu manželství často nastává složitá situace ohledně užívání společné nemovitosti, která byla součástí společného jmění manželů. Pokud se bývalí manželé nedohodnou na způsobu vypořádání této nemovitosti, může být řešením uzavření nájemní smlouvy mezi nimi. Tento právní institut představuje dočasné řešení, které umožňuje jednomu z bývalých manželů nadále užívat nemovitost za úplatu, zatímco druhému vzniká nárok na nájemné.

Nájemní vztah mezi rozvedenými manžely vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, která musí obsahovat všechny podstatné náležitosti podle občanského zákoníku. Je důležité přesně specifikovat předmět nájmu, výši nájemného, způsob jeho úhrady a dobu trvání nájmu. Výše nájemného by měla odpovídat místně obvyklému nájemnému v dané lokalitě, aby nedocházelo k případným sporům o jeho přiměřenost.

V praxi se často setkáváme s situací, kdy jeden z bývalých manželů zůstává bydlet v nemovitosti a druhému hradí polovinu tržního nájemného. Tento model respektuje skutečnost, že oba bývalí manželé jsou stále spoluvlastníky nemovitosti s ideálními podíly ve výši jedné poloviny. Důležité je také upravit, kdo bude hradit náklady spojené s běžnou údržbou nemovitosti a drobné opravy. Zpravidla tyto náklady nese nájemce, zatímco větší opravy a údržbu zajišťují oba spoluvlastníci společně.

Nájemní smlouva mezi rozvedenými manžely by měla pamatovat i na možnost předčasného ukončení nájmu, například v případě prodeje nemovitosti nebo dohody o jejím vypořádání jiným způsobem. Je vhodné stanovit výpovědní dobu a podmínky, za kterých může být nájem vypovězen. Doporučuje se také upravit způsob předání nemovitosti po skončení nájmu včetně vyhotovení předávacího protokolu.

V případě, že jeden z bývalých manželů odmítá uzavřít nájemní smlouvu nebo hradit nájemné, může se druhý manžel domáhat svých práv soudní cestou. Soud může v takovém případě nahradit projev vůle a stanovit podmínky nájemního vztahu. Při určování výše nájemného soud přihlíží k místně obvyklému nájemnému a k oprávněným zájmům obou bývalých manželů.

Je třeba mít na paměti, že nájemní vztah mezi rozvedenými manžely je pouze dočasným řešením do doby definitivního vypořádání společného jmění manželů. Proto by měla nájemní smlouva obsahovat ustanovení o tom, jak bude postupováno v případě, že dojde k vypořádání SJM nebo prodeji nemovitosti. Tímto způsobem lze předejít případným budoucím sporům a nejasnostem ohledně užívání nemovitosti.